Su hipoteca puede tener cláusulas nulas, aunque hayan pasado muchos años
La acción para reclamar una cláusula suelo abusiva no prescribe. Estudiamos su escritura sin coste inicial y le decimos con claridad si su caso tiene viabilidad antes de reclamar nada.
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Por qué la cláusula suelo puede ser nula
Una cláusula suelo fija un límite mínimo al tipo de interés variable, de modo que, aunque el euríbor baje, el cliente sigue pagando un interés más alto que el pactado en apariencia. La jurisprudencia no la declara nula por su mero contenido, sino cuando el banco no superó el llamado doble control de transparencia: no basta con que la cláusula estuviera incluida y fuera legible en la escritura (control de incorporación), es necesario que el cliente entendiera realmente su alcance económico y jurídico real en el momento de contratar (control de transparencia material), incluyendo simulaciones de escenarios y comparación con hipotecas sin límite.
✓ La nulidad no depende del importe del suelo, sino de cómo se informó al cliente.
✓ Aplica tanto a hipotecas ya canceladas como a hipotecas en vigor.
✓ Aplica a consumidores; en préstamos a empresas el análisis es distinto.
Acción imprescriptible
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 21 de diciembre de 2016 (asunto Gutiérrez Naranjo, C-154/15 y acumulados), estableció que una cláusula declarada abusiva se tiene por no puesta desde el origen y con plenos efectos restitutorios, sin que quepa limitar en el tiempo la devolución de lo cobrado de más. La acción de nulidad de una cláusula abusiva, al derivar de una nulidad de pleno derecho, es imprescriptible: puede ejercitarse en cualquier momento, con independencia de la fecha de la escritura o de que el préstamo ya esté cancelado. Lo que sí está sujeto a plazo es la acción de reclamación de cantidad ya restituida, pero no la declaración de nulidad en sí.
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¿Y si ya firmé una novación o un acuerdo con el banco?
Es habitual que, tras la polémica sobre las cláusulas suelo, muchos bancos ofrecieran a sus clientes firmar una novación del préstamo hipotecario, rebajando o eliminando el suelo a cambio de que el cliente renunciara a reclamar lo cobrado hasta entonces.
Esa renuncia no siempre es válida. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha establecido que la cláusula de renuncia incluida en un acuerdo de novación también debe superar el control de transparencia: el banco debe haber informado al cliente, de forma clara, de que la cláusula suelo original podía ser nula y de las consecuencias económicas concretas de renunciar a reclamarla. Si el cliente firmó la novación sin ser consciente de que estaba renunciando a un derecho —porque el banco no se lo explicó con la claridad exigida—, la cláusula de renuncia puede a su vez declararse nula, reabriendo la posibilidad de reclamar el periodo anterior a la novación.
Por eso, antes de descartar su caso porque «ya renegocié la hipoteca», conviene que revisemos el documento de novación concreto que firmó.
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Gastos de constitución de la hipoteca
Además de la cláusula suelo, revisamos si su banco le repercutió indebidamente los gastos de formalización del préstamo hipotecario. El criterio jurisprudencial consolidado por el Tribunal Supremo distribuye estos gastos entre banco y cliente según qué parte resulta principal beneficiaria de cada trámite:
✓ Notaría: reparto entre ambas partes, al beneficiar a las dos.
✓ Gestoría: reparto entre ambas partes.
✓ Registro de la Propiedad: a cargo del banco, como principal interesado en inscribir su garantía.
✓ Tasación del inmueble: a cargo del cliente, salvo pacto distinto.
✓ Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): a cargo del banco en préstamos anteriores a la reforma de 2018, ya que desde noviembre de 2018 el sujeto pasivo del impuesto es legalmente la entidad prestamista.
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El proceso, paso a paso
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Estudio gratuito de su escritura
Analizamos a fondo su escritura hipotecaria, el cuadro de amortización y el documento de novación para determinar con precisión si existe cláusula suelo.
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Reclamación extrajudicial al banco
Presentamos reclamación previa ante el servicio de atención al cliente, requisito obligatorio antes de ir a juicio, exigiendo la anulación de la cláusula y la devolución de lo cobrado.
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Demanda judicial, si no hay acuerdo
Si el banco rechaza la reclamación o no responde, interponemos demanda judicial pidiendo la nulidad de la cláusula y la novación, con devolución de importes e intereses.
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Ejecución y cobro
Obtenida sentencia o acuerdo favorable, gestionamos el cobro efectivo de la devolución y las costas procesales que se imponen a la entidad bancaria al estimar la demanda.
Caso típico
Hipoteca firmada en 2007 con cláusula suelo del 3%
Un matrimonio firmó su hipoteca en 2007 con un tipo variable referenciado al euríbor, sin que en la oferta vinculante ni en la escritura constara ninguna simulación de escenarios ni comparación con una hipoteca sin cláusula suelo. Cuando el euríbor cayó por debajo del 3% a partir de 2009, siguieron pagando ese 3% fijo sin saber realmente por qué.
Al no acreditarse una información previa suficiente sobre el alcance real de la cláusula, se cumplen los requisitos para declarar su nulidad por falta de transparencia, con devolución de todo lo cobrado de más desde el origen del préstamo, no solo desde una fecha posterior, conforme al criterio de restitución íntegra fijado por el TJUE.